简述建筑施工企业与房产开发企业财务管理的差异性 一、 经营对象 建筑施工企业是从事建筑商品生产和经营的企业。房地产开发是从事房地产开发和经营 的企业。 建筑施工企业承接的是先有买主（即客户），后有标的（即资产）的建造合同。在建设中， 按客户（建设单位）的施工图纸实施建设。不承担设汁不合理的责任，也不面对市场销售产品。 与建筑施工企业相比，房地产开发企业在业务构成上，多岀设计、销售两个部分。这两部分 中，需要解决的核心问题是：项目产品左位。举个例子：收入水平不同的消费群体，在而对 高层、洋房、别墅这三个业态时，其购买能力及购买意愿有着质的区别。 项目产品泄位决泄了项目物业类型、产品方案、建造标准、部品部件档次等要素。而不 同的物业类型，或相同物业类型下的不同建造标准，工程成本的差异可能会较大。这也让房 产开发公司的成本控制更加复杂。 为了做好项目产品泄位，房产开发企业要深入细致地开展项目前期市场调研，力求使项 目产品泄位与市场需求相吻合，做到项目成本与售价相匹配，避免产品左位偏离市场。 二、 上下游企业 建筑施工企业的上游企业有建筑劳务公司、材料及设备供应商、建筑分包单位等，下游 企业是建设单位（包括了房地产开发企业），上下游关系相对简单。房产开发企业的上游企业 是建筑施工单位、（部分）材料及设备供应商，下游企业有营销策划公司、销售代理公司、物 业公司、商业地产运营公司。随着社会分工的进一步细化，下游关系日趋完善。在整个投资 过程中，还得依赖投资公司提供资金。 三、 行业特点 房地产开发行业具有资源整合、资金密集、政策性强等特点。资源整合包括内外两个方 而。对外，企业在融资、拿地、建设、销售、交付产品各阶段，需要与各类型金融单位、政 府多个部门、各类供应商、不同产品需求的客户打交道，完成整合工作。在内，单从房产公 司的部门（人员）设置看，真可谓麻雀虽小，五脏俱全。房地产企业受国家宏观调控政策影响 大，政府对上地供应、贷款利率、各种税费、交易政策的宏观调控，都可能会对企业产生深 远影响。房产开发行业还是资金密集型行业，筹集资金渠道多元性，资金占用形态多元化。 而建筑施工企业具有生产型特点，靠自有工人、设备、按进度生产、回款。发展壮大的 主要压力是承揽施工业务、提升自身技术实力等。 四、 纳税主体 由于施工企业生产具有流动性大、施工生产分散、地点不固宦等特点。在营改增前，国 家征管营业税的纳税地点是建筑业应税劳务发生地。对于简易征收的建筑施企业，在外地施 工时，需开具《外出经营活动税收管理证明》。按开具发票金额的一左比例，在施工地点缴纳 营业税、企业所得税，代扣个人所得税等。这让长期从事建筑施工行业的财务人员，在纳税 中认为税收主体是项目，日常工作中更关注项目的开票金额、收入、回款。 在营改增后，由于增值税的特点，国家征管增值税的纳税地点是个混合体，即按照一立 比例的预征率在建筑服务发生地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行增值税纳税 申报。由于房地产企业在营改增前，是地方税收的重要来源，各地税务局为了完成地方税收 任务，往往要求在上地所在地成立房产开发公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式 纳税的），在当地缴纳营业税，上地增值税、企业所得税等各税种。这让长期从事房地产开发 行业的财务人员，以企业为税收主体。在纳税申报中关注企业的收入、成本、费用。 五、 适用税收征管文件 房地产开发企业在税收征缴中，需执行行业专用税收文件。如：国税发【2009] 31号, 是专门针对房产开发企业征缴企业所得税的文件。国税发【2009] 91号，是针对房产开发企 业征缴上地增值税的专项文件。这两个税收文件与国家其他税收文件有很大差异。而建筑施 工企业，在税收征缴上适用于通用的国家增值税、企业所得税文件。 六、 税种与税负 建筑施工企业的主税种是流转税（营改增前是营业税，营改增后是增值税），企业所得税。 房产开发企业的主税种是流转税（营改增前是营业税，营改增后是增值税），上地增值税、企 业所得税等各税种。比建筑施工企业多了个土地增值税。 土地增值税依据增值额占（税法认可的）成本的比例，实行四级超率累进税率，税率依次 为30弔、40%、50%、60%o若不做规划及管理，可能吃掉房产公司大部分的项目利润。两个行 业在国家税收税种上的差异，以及高税负的税种，加上房产开发行业的获利率普颯高于建筑 施工行业，导致两个行业在税收总额、税种、税负上有着很大差异。 七、 税务筹划的作用 税务筹划，是指在不违反法律、法规前提下，在纳税行为发生前，通过对纳税主体经营、 投资活动的涉税事项，进行交易结构规划、调整、控制，达到减轻税负目的的活动。 由于建筑施工企业缴纳的流转税，是按收入比例缴税。行业毛利率较低，企业所得税税 负不高。对于规模不大的建筑施工企业，经税务管理部门批准，可采用按收入的一泄比例的 核宦征收方式。 而房产开发企业由于上地增值税计算上，在（税法准予的）扣除项目金额上，有专项规泄， 加之实行四级超率累进税率，税负间距较大，再加上前期毛利率较髙，导致房产开发企业普 遍关注税收筹划。 在关注时间上，往往在项目拿地之前，就结合项目实际情况，对各税种进行测算、分析、 谋划，确左税收筹划要点。 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/919a63ec2079168884868762caaedd3382c4b568.html